La paradoja de la vivienda castellano-manchega: vale la mitad que hace diez años pero tarda más en venderse

Su constante despoblación, su dispersión poblacional y las características de su territorio han hecho que Castilla-La Mancha cada vez aporte datos más peculiares en el caso del mercado residencial. Hasta el punto de convertirse en auténticas paradojas. Así lo establece el último estudio sobre ‘Mercados Locales’ de la tasadora Tinsa IMIE, con datos del último trimestre del año 2018. Entre sus datos más reveladores, destaca el hecho de que las viviendas en Castilla-La Mancha valgan en la actualidad menos de la mitad de lo que costaban hace una década, pero al mismo tiempo, tardan más tiempo en venderse. Es decir, es un sector con características casi únicas en España, incluso diferenciadas de otras regiones con las que comparte otras similitudes como Extremadura o Castilla y León.

El documento de esta empresa realiza una radiografía de la situación del mercado residencial, partiendo de la evolución de precios con información procedente de las tasaciones que realiza, completada con otros indicadores financieros y de actividad. Recoge así la evolución del valor unitario de mercado de las viviendas en cada una de las comunidades autónomas, provincias y capitales del país. Este desarrollo lo refleja en un conjunto de series de precios que es como denomina a los ‘Mercados Locales’.

En su análisis autonómico del final de año respecto al tercer trimestre, desvela que la Comunidad de Madrid lidera el encarecimiento nacional y es la única región con una apreciación superior al 10% (10,8%), seguida por la Comunitat Valenciana (7,8%), Asturias (7,4%), Castilla y León (7,4%) y Aragón (7,3%). La Rioja, Cataluña, Baleares, Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha y Murcia registran tasas superiores al 5%. En el extremo opuesto, Extremadura, País Vasco, Navarra y Cantabria quedan por debajo de 1,5%.

Pero el contraste llega después. Las comunidades autónomas que mantienen una mayor diferencia de precio respecto a los máximos alcanzados hace más de una década son Castilla-La Mancha, en primer lugar, con un descenso acumulado del 52,3%, seguida de La Rioja (-50,3%) y Aragón (-46,4%). En el extremo contrario, las regiones que más se aproximan a los precios registrados durante el pico de la pasada década son Islas Baleares (-21,4%), Comunidad de Madrid (-27,5%) y Galicia (-30,1%).

Evolución del valor medio de la vivienda por comunidades autónomas. TINSA

Analizando este dato, por provincias, las que mantienen una mayor variación anual en este cuarto trimestre de 2018, además de Madrid, Málaga y Valencia, son Lleida y Burgos, todas ellas con encarecimientos por encima de un 9%. Hasta una veintena de provincias muestra incrementos de un 5% o superiores.

Concretamente, las 11 provincias que en el cuatro trimestre de 2018 han registrado un descenso anual de valor son Soria, Cuenca, Zamora, Lugo, Ourense, Huesca, Badajoz, Álava, Albacete, Jaén y Castellón. Sólo las dos primeras registran una caída superior al 4%. Y aparte, las provincias con el precio medio más elevado por metro cuadrado en el cuarto trimestre son Guipúzcoa (2.352 euros por metro cuadrado), Madrid (2.306) y Barcelona (2.148). Entre las más baratas destacan Cuenca (694 euros por metro cuadrado), Ciudad Real (712) y Toledo (740). Las provincias castellano-manchegas también destacan en otra tabla. En cinco de estos territorios la vivienda vale menos de la mitad que cuando alcanzaron su valor máximo hace una década. Es el caso de Toledo (-54,9%), Guadalajara (-53,1%), Castellón (-51,5%), La Rioja (-50,3%) y Cuenca (-50,2%)

El estudio se centra igualmente en las grandes ciudades españolas. A este respecto, Valencia y Málaga protagonizan los mayores incrementos interanuales de valor, ambas por encima de un 15%, superando los crecimientos registrados por Madrid (+14,0%) y Barcelona (+8,0%). Otras capitales de provincia que han registrado un alza considerable de valor en este trimestre son Tarragona, Murcia, Ciudad Real, Alicante, Guadalajara, Burgos, Zaragoza y Vigo, todas ellas con revalorizaciones superiores al 10%.

¿Hay tanta diferencia en liquidez y cuotas hipotecarias?

Es en el apartado referido a la liquidez -los meses necesarios para vender una vivienda- donde se encuentra el dato más paradójico y significativo de Castilla-La Mancha. Pese a su gran descenso de precios, esta comunidad autónoma está por encima de la media nacional, fijada en 7,9 meses. En la región se tarda una media de diez meses en ratificar la venta: 9,2 meses en Guadalajara, lo mismo en Cuenca, 10,6 meses en Albacete, 12,5 en Ciudad Real (de las más altas del país junto a provincias de Castilla y León) y 9 meses en Toledo.

Igualmente, Castilla-La Mancha sigue reflejando sus peculiaridades en el análisis comparativo de cuotas mensuales hipotecarias. La más elevada, según Tinsa, se localiza en las provincias de Baleares (849 euros), Madrid (739 euros) y Barcelona (731 euros), muy por encima del pago promedio que se realiza en Cuenca (342 euros), Lugo (346 euros) y Ciudad Real (347 euros), que son las provincias con las cuotas más reducidas. Lo mismo sucede, básicamente, sobre las cuantías medias de los créditos hipotecarios firmados en 2018: Castilla-La Mancha ocupa el antepenúltimo lugar con 88.110 euros por vivienda, solo por delante de Extremadura (78.927 euros) y Murcia (81.850 euros). En cuanto a la cuota hipotecaria media, esta comunidad autónoma desciende a la penúltima posición, con 399 euros mensuales, solo por delante de Extremadura, con 362 euros.

Hay otras cuestiones que desgranan como el esfuerzo financiero, es decir, el porcentaje de los ingresos familiares que se destina al pago del primer año de hipoteca. La media nacional es del 17,2%, y  Castilla-La Mancha se sitúa en el 14,9% de media: la provincia de Guadalajara registra un 15,3%, Cuenca un 14,5%, Albacete un 15,7%, Ciudad Real un 13,9% y Toledo un 15,1%.