¿Cómo está la situación con las viviendas de uso turístico en Toledo? - Noticias Toledo y Provincia

La mayoría de estas viviendas están ubicadas en el Casco Histórico, Antequeruela y Covachuelas. La cifra registrada -289- es seis veces mayor que el números de viviendas residenciales que se ofertan actualmente en esta zona en algunos portales inmobiliarios -unas 45-
En junio de 2018, plataformas como Airbnb ofertaban hasta 411 viviendas de uso turístico (VUT) en la ciudad. Casi el 40% de ellas estaba en manos de 30 'anfitriones'
Este fenómeno relacionado con la turistificación está afectando al incremento del precio de los alquileres en el centro de la ciudad, tal y como han denunciado también colectivos vecinales de este barrio
"El gran problema del Casco relacionado con la vivienda no es la existencia de VUT sino la desocupación de viviendas", señala no obstante el gerente de la Empresa Municipal de Vivienda (EMV), Luis Enrique Espinoza, que destaca que en este barrio hay más de 1.200 viviendas vacías

Imagen de archivo

Actualmente, en la capital de Castilla-La Mancha hay registrados un total de 19 apartamentos turísticos y 289 viviendas de uso turístico (VUT), según los datos facilitados por la Consejería de Fomento. Si comparamos estas cifras con las ofertas de viviendas residenciales que se anuncian en portales inmobiliarios, el número de VUT (la mayoría de ellas situadas en el Casco Histórico, Antequeruela y Covachuelas) es seis veces mayor al de los inmuebles en alquiler que podemos encontrar en esta zona de Toledo -alrededor de 45 en webs como Idealista, casi el 30% de todos los que hay en la ciudad, unos 160-, teniendo en cuenta que septiembre suele ser unos de los meses en los que se firman más contratos de alquiler.

No obstante, la oferta de viviendas de uso turístico se ha reducido en el último año si atendemos a los datos que recoge el estudio sobre la situación y la evolución de esos inmuebles realizado en junio de 2018 por el Ayuntamiento de Toledo a través de la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV). Estimaba una oferta de 411 viviendas de uso turístico en la ciudad -además de 79 habitaciones aisladas-, de las que 155 -el 38% del total- las gestionaban 30 propietarios, o 'anfitriones' según se definen en el portal Airbnb, el que aglutina el mayor número de este tipo de anuncios.

En este sentido, cabe destacar también que el total de las plazas que se ofertan en este tipo de viviendas en Toledo son ya la mitad de todo el sector hotelero en la ciudad, que cuenta con 4.354 plazas según las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE) del pasado mes de septiembre. Este conjunto de datos pone de manifiesto, tal y como apunta a este medio el gerente de la EMV, Luis Enrique Espinoza, que "este fenómeno habitual en todas las ciudades en las que están generalizándose las viviendas de uso turístico ya no es economía colaborativa. Empieza a tener otra dimensión".

"La crítica o la posible alarma" que está surgiendo con el desarrollo de este fenómeno, que enlaza con la turistificación del Casco Histórico, se debe -subraya- a "la posible competencia entre el uso turístico de estas viviendas y el uso residencial". "Hay críticas por parte de colectivos vecinales que denuncian una merma del alquiler residencial en favor del alquiler turístico y que, por tanto, la oferta residencial es menor por esta razón". La escasez de oferta de vivienda residencial está impulsando, como ya ha ocurrido en otras ciudades del país, el incremento del precio de estos alquileres.

Casco Histórico de Toledo / Imagen de archivo

En este contexto, se generan también ciertos "problemas entre los residentes y los vecinos en general de la ciudad" con los turistas asociados a "la movilidad, la masificación y, en algunos casos puntuales, al uso que se hace de estas viviendas para fiestas, aunque no es algo habitual en Toledo".

"Lo que hemos detectado con más claridad es el incumplimiento de horarios para sacar la bolsa de basura a la calle. Hay que sacarla después de las 20.00 horas y en estas viviendas se han dado casos de incumplimiento porque, o bien los propios inquilinos o la gente que alquila la vivienda no conoce ese horario y no lo respeta, o también porque las personas que limpian esas viviendas sacan inmediatamente la bolsas fuera de horario", describe el gerente de la EMV como ejemplo de algunas de las situaciones que se generan en torno a este fenómeno.

¿Cómo está funcionado la normativa reguladora?

Respecto a la diferencia entre el número de viviendas de uso turístico registradas actualmente en la ciudad -289- y las contabilizadas en el estudio del pasado año -411-, Espinoza recuerda que la entrada en vigor del Decreto 36/2018 que establece la regulación de los apartamentos y viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha -en vigor desde el 1 de julio de 2018-, daba un plazo de año a las propietarios de VUT para adaptarlas a las demandas que prevé dicha normativa. "El plazo ya se ha cumplido y creemos que el número de viviendas se ha reducido porque muchas no han podido adaptarse a las demandas del decreto".

No es el único argumento que expone para explicar esta minoración de viviendas de uso turístico. El año pasado se aprobó "un cambio importante" en la legislación estatal: el real decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que recoge una reforma del régimen de propiedad horizontal. "Antes, el único requisito era que no estuviera prohibido por los estatutos de la comunidad de vecinos y ahora la comunidad tiene que pronunciarse sobre si quiere o no quiere que haya ese tipo de viviendas. Seguramente esa posibilidad también ha condicionado que se haya reducido el número de estas viviendas", afirma el responsable de la empresa municipal.

El gerente de la EMSV, Luis Enrique Espinoza / Antonio Seguido

Asimismo, alude también al tema de la fiscalidad. "Esto empezó, dentro de esa nebolusa de economía colaborativa, como algo que estaba al margen de la regulación fiscal, y ahora ya hay una fiscalidad que obliga a declarar esos ingresos y se cobran impuestos por ello, con lo cual eso también reduce el beneficio y está escenificando que la menor rentabilidad de esta actividad hace que los propietarios se cuestionen su apertura", dice Espinoza, que agrega que "a medida que el negocio deja de ser especulativo y empieza a tener madurez y a funcionar de forma normal, tiende a cobrar un tamaño más razonable".

Una ordenanza municipal tras recabar la postura de la AHT, propietarios de VUT o colectivos vecinales

Para el análisis de esta situación, el Ayuntamiento de Toledo ha promovido jornadas como la celebrada en la Real Fundación de Toledo a principios de este año, que contaron con la participación de expertos como el arquitecto Carlos Hernández Pezzi, recientemente fallecido, y que tenían el objetivo de recabar la postura de entidades como la Asociación de Hostelería y Turismo (AHT), que plantea "una regulación estricta para que los promotores de vivienda de uso turístico actúen en una situación de competencia equilibrada en el sector", o los propietarios de estos inmuebles, "que en muchas ocasiones son negocios perfectamente legítimos, y lo que han planteado es una inversión en la rehabilitación de viviendas para destinarlas a este uso", recuerda el gerente de la EMV.

En este sentido, tras escuchar también las quejas y propuestas de los colectivos vecinales de la ciudad y otros organismos de la ciudad, y a raíz del decreto aprobado por la Junta, el Ayuntamiento de Toledo se comprometió a elaborar una ordenanza municipal que está "esperando su trámite y que lo que pretende básicamente es garantizar que haya un correcto registro de estas viviendas y que dé lugar a una inspección para garantizar que cumple las normativas establecidas por la Junta. Se empezó a estudiar el año pasado, todavía está en trámite y se concretará en una ordenanza que saldrá pronto".

"El gran problema del Casco relacionado con la vivienda no es la existencia de VUT sino la desocupación de viviendas"

Aunque se considera "una realidad a la que hay que atender", al Ayuntamiento "no le parece que el problema principal de las viviendas del Casco Histórico sea la existencia de VUT" sino que es "la desocupación de viviendas". En el Casco hay alrededor de 1.245 viviendas vacías, de las que 300 están en muy malas condiciones".

"El resto están vacías porque los propietarios consideran que no es interesante ponerlas en el mercado, no les urge tener esos ingresos, no se fía de los inquilinos o no quieren incurrir en gastos para ponerlas en condiciones. Hay una serie de motivos que hacen que sigan vacías", recalca Espinoza, que recuerda que, ante esta desmovilización, el Ayuntamiento se plantea poner en marcha una línea de incentivos para que estas viviendas salgan al mercado imobiliario.

"En ese contexto de vivienda vacía y de necesidad de ocuparlas, el que una parte de ellas se haya rehabilitado para sacarlas al mercado de uso turístico nos parece positivo, sabiendo que hay que limitar y controlar, pero en general es razonable y tiene un sentido que una parte de esas viviendas se haya rehabilitado con este uso. Pero lo que quiere el Ayuntamiento es que estas viviendas vacías salgan al mercado para que sean ocupados por familias residentes en el Casco, se mantenga la población e incluso aumente", manifiesta también el gerente de la EMV.

Derrumbe de una vivienda en el Casco Histórico de Toledo / Fotografía: El Servicio de Bomberos del Ayuntamiento de Toledo

Incentivos a la rehabilitación y la ley regional de vivienda

En esa línea, señala que esta serie de incentivos comprenden ayudas a la rehabilitación de vivienda, una bonificación en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) al propietario que saque la vivienda al mercado de alquiler o incluso que la EMV pueda ser la intermediaria del inmueble en el mercado, todo ello bajo la premisa de "conciliar una oferta que sigue siendo reducida con una demanda que creemos que es cada vez mayor", una situación que genera que los precios del alquiler "estén subiendo".

"Ese modelo de intermediación pública para que las viviendas vacías y la demanda de alquiler se concilie es un programa que ya está en marcha en varias ciudades del país como Valladolid o Zaragoza", y donde afirma que está dando un buen resultado. Para poder poner en marcha esta intermediación, Toledo busca ahora el encaje legal con la futura Ley de Vivienda del Gobierno regional que quedó pendiente en la pasada legislatura.

"Pensamos que volverá a salir en esta legislatura y que devolverá la competencia a ayuntamientos para permitirle entrar en este ámbito de la intermediación de viviendas de alquiler, que es en lo que queremos trabajar a corto plazo", concluye Espinoza.