La falta de recursos, el principal problema para la rehabilitación de vivienda

Vivienda rehabilitada en el Casco Histórico de Toledo / Cotolma

Más de 788.000 edificios destinados a viviendas en Castilla-La Mancha tendrán que haber evaluado su estado de conservación este año. Es un volumen muy extenso del  parque inmobiliario que se multiplica por diez en el caso de toda España, aunque con variaciones en las grandes ciudades. Los datos, recopilados por el Colegio de Aparejadores de Barcelona, han dado lugar a un informe que desvela además las graves consecuencias de no dar la importancia debida a la rehabilitación edificatoria en el país. De hecho, el estudio desvela que cada día se producen dos accidentes relacionados con el desprendimiento de fachadas o cornisas.

Precisamente, fachadas y medianeras, seguidas de cubiertas, instalaciones y estructuras son los elementos con mayor porcentaje de deficiencias en un edificio. Las mayores intervenciones se realizan en las fachadas (35,18%), seguidas de las cubiertas (33,73%), y cimentaciones (15,22%), constatando que las envolventes del edificio siguen siendo los elementos más deteriorados seguidos por los elementos estructurales.

El director de Operaciones de la empresa de tecnologías de construcción Sensedi, Borja Ribas, recuerda que para ello es obligatorio superar un examen que certifique el estado de conservación y seguridad de los edificios con más de 50 años -el conocido como IEE (Informe de Evaluación de Edificios)-, pero la realidad es que "la falta de inversiones preventivas para conservar y mantener los edificios residenciales españoles han provocado que el parque edificado español se encuentre en una situación problemática, que se agrava con el envejecimiento natural de los edificios".

En la mayoría de los casos, el IEE y las posteriores reformas deben ser afrontadas por las comunidades de propietarios, que no siempre cuentan con las facilidades necesarias para llevarlo a cabo. La rehabilitación se queda sin hacer y de esta situación derivan numerosos incidentes, muchos de los cuales han sido recogidos en el ‘Cornisómetro’, un trabajo de recopilación de accidentes publicados en medios de comunicación y redes sociales, que en dos años constató más de 1.500 accidentes, - es decir, dos incidentes al día- siendo Andalucía, Castilla y León y el País Vasco, las regiones con más accidentes publicados.

'Cornisómetro'

De acuerdo con el último Censo de Población y Vivienda, más de 2,9 millones de edificios de viviendas tienen más de 50 años y 2,5 millones entre 30 y 49 años.

¿Cómo afrontan este problema las comunidades de propietarios? "Con muchas dificultades" debido al carácter transversal de estos colectivos y a la complejidad de las obras. Los administradores son los que mejor conocen los problemas derivados de un parque inmobiliario envejecido y necesitado de reformas. El presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Toledo (Cofinto), Juan Ángel Gálvez, explica que el principal problema es el económico, la falta de recursos, así como el convencimiento de la necesidad de ejecutar las obras y el ponerse de acuerdo, entre los vecinos, sobre las prioridades.

Aquí la ayuda fundamental puede venir en forma de  subvenciones públicas para la rehabilitación edificatoria, pero ¿funcionan? "Funcionan cuando te las dan, pero el problema es que no te las garantizan y entonces los vecinos, al no tenerlo claro, son reticentes a abordar la reforma", explica. A ello se unen más dificultades. Por ejemplo, el hecho de que una vez tramitada la ayuda, sea obligatorio hacer un Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que también tiene un coste y que no es necesario si no hay subvención. También para este informe hay ayudas públicas, pero "se otorgan por orden de petición y eso no es un criterio factible".

Más trabas: ¿hacer reforma es incremento patrimonial?

En la mayoría de ayudas a la rehabilitación, aunque estén concedidas, son los vecinos los que deben financiar la obra porque el importe no se transfiere hasta que no se ha pagado la totalidad de la reforma. Y una última traba: las obras en edificios son consideradas como incremento patrimonial y hay que incluirlas en la Declaración de la Renta. "Esto último no tiene sentido y hay comunidades que han rechazado pedir subvenciones porque todo este jaleo. Es normal, hay que ponerse en su lugar. Es absurdo que por hacer una rampa se considere un aumento patrimonial y tengas que pagar impuestos por ello".

Juan Ángel Gálvez insiste sobre todo en que hay comunidades de vecinos muy transversales y heterogéneas. "Hay gente con recursos económicos y gente que no", aduce, por lo que considera que la mejor solución es "darle la subvención a quien la necesita porque esté atravesando una situación más precaria en la comunidad y eso te garantiza más facilidad a la hora de abordar la obra". "Porque al final los que piden más subvenciones son los que más dinero tienen, porque son los que tienen más asesores y están más seguros de lo que hacen. Y final eso genera una percepción de desconfianza frente a la administración".

La cuestión va más allá de la simple reforma por el envejecimiento del parque residencial o por accesibilidad: también ahora es prioritaria la eficiencia energética. En estos casos, es el ahorro lo que puede impulsar a los vecinos a afrontar la reforma. Pero el presidente de Cofinto tiene claro que hace falta más concienciación y que antes de ejecutar grandes obras de aislamiento de cubiertas o muros, deben reafirmarse las ventanas, que son la principal fuente de pérdida de energía.

En Castilla-La Mancha, donde dos de cada tres hogares con pobreza energética están en edificios de más de 25 años, la rehabilitación edificatoria está marcada como prioridad. Es objetivo de la Consejería de Fomento seguir fomentando las ayudas públicas en todas sus variables. Lo está abordando con asociaciones vecinales, empresas constructoras y también con el Consejo Rector de la Confederación de Cooperativas de Vivienda y Rehabilitación. El horizonte final es conseguir edificios de "consumo casi nulo" para disminuir la demanda energética y reducir el calentamiento global. Es "uno de los grandes retos del sector de la construcción para los próximos años", afirma la directora general de Vivienda, Inés Sandoval.

Precisamente, en esta región la Federación Regional de Empresas Constructoras de Castilla-La Mancha (FERECO) ya ha pedido a la Consejería incentivar la figura de la protección pública a través de nuevos planes de vivienda o "insistir mucho en la necesidad de rehabilitación" de inmuebles, un sector en el que "acertadamente ya se están poniendo en marcha políticas activas".

El escenario, por tanto, es el de una necesidad perentoria de reformas del parque inmobiliario, por un lado, pero de muchas trabas para las comunidades vecinales, por otro. Aquí entran en juego otro tipo de ayudas que no son solo públicas: las que ofrecen algunas entidades financieras. Hasta ahora, y a nivel nacional, una de las más conocidas es la de Deutsche Bank, que ha puesto en marcha una nueva línea de crédito orientada a las comunidades de propietarios que acometan obras de accesibilidad, rehabilitación o eficiencia energética.

Tres tipos de créditos

En este caso se utilizan tres tipos de créditos: los centrados en la eficiencia energética, los utilizados para la instalación o renovación de ascensores, rampas de ascensores y accesibilidad, y la financiación de equipamientos sanitarios. En todos los casos, la comunidad es garante del préstamo pero se paga directamente a la empresa proveedora de los equipamientos que seleccionen para la obra. El interés es muy bajo y el plazo de devolución amplio. Se trata de un instrumento de financiación que esta entidad también está negociando con algunos gobiernos autonómicos para poder facilitar las subvenciones.

Otras alternativas que proceden del sector privado se han realizado directamente a nivel local. Tanto en Ciudad Real como en Guadalajara, por ejemplo, más de un centenar de personas se han beneficiado del Fondo Solidario de Rehabilitación Energética de la Fundación Naturgy. Esta iniciativa se puso en marcha para realizar mejoras en materia de rehabilitación, equipamiento y eficiencia energética en hogares de personas en situación de vulnerabilidad.

Estas actuaciones se han desarrollado de la mano de Cáritas y Cruz Roja, dos de la veintena de organizaciones con las que la fundación de la compañía energética colabora habitualmente en proyectos para ayudar a familias vulnerables en toda España. Se trata de ayudas necesarias pero que no cubren las necesidades de una cuestión "muy compleja" que "se incentiva pero cuyas trabas no se eliminan", concluyen desde el Colegio de Administradores de Fincas.