Diez preguntas y respuestas sobre la nueva regulación de viviendas y apartamentos turísticos en Toledo

Puente de Alcántara y vista del Casco Histórico / Fotografía: Fidel Manjavacas

El Pleno del Ayuntamiento de Toledo dio luz verde el pasado mes de noviembre a la nueva normativa que regulará la implantación de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT) en la capital regional.

Entre las novedades de esta normativa, se establece que no podrán superar el 12% del total de viviendas en Toledo, un porcentaje que se roza ya en varias secciones del Casco. Además, la regulación afectará a todos los barrios de la ciudad y no solo al Casco Histórico.

El PSOE avaló la norma, al haberse actualizado sobre la que trabajaron en la pasada legislatura y con la que establecieron la suspensión de nuevas licencias, e IU-Podemos votó en contra por "falta de informes".

Se entienden como viviendas de uso turístico (VUT) aquellas comercializadas en canales de oferta turística para ser cedidas temporalmente de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica.

Por su parte, apartamentos turísticos (AT) son dos o más unidades de alojamiento dotadas de instalaciones y servicios destinados al alojamiento turístico de modo habitual, mediante contraprestación económica.

1.- ¿Cuántas viviendas de uso turístico y apartamentos turístico hay en Toledo y en el Casco Histórico?

Según el Registro de empresas y establecimientos turísticos de la Dirección General de Turismo de la Junta de Castilla-La Mancha hay registradas en Toledo 484 VUT con 2.389 camas. En el Casco Histórico se concentran 428, el 88,4% de las existentes en toda la ciudad. El 80 % de los propietarios de VUT lo son de una sola vivienda. A ello hay que añadir otros 18 edificios en ese ámbito dedicados apartamentos turísticos con un centenar de unidades de alojamiento.

2.- ¿Qué porcentaje suponen del total de viviendas del Casco Histórico?

El número actual de VUT y AT en el Casco Histórico equivale aproximadamente al 7 % del total de viviendas existentes en ese ámbito. Según datos del Instituto Nacional de Estadística en el Casco Histórico hay en total 6.285 viviendas, de las cuales 4.675 son principales, 365 secundarias y 1.245 estarían vacías (el 19,8 % del total de barrio).

3.- ¿En qué consiste la nueva regulación municipal?

El Ayuntamiento de Toledo acaba de aprobar una modificación puntual del vigente Plan General de Ordenación Urbana de 1986 incluyendo una ordenanza urbanística reguladora del uso terciario extrahotelero (alojamiento temporal) que establece en el ámbito del Plan Especial del Casco Histórico de Toledo (PECHT) la limitación de la actividad de vivienda de uso turístico y de apartamento turístico a las plantas baja y primera, para evitar molestias a los residentes en pisos superiores, y además se establece un máximo del 12 % del total de viviendas que se pueden dedicar a estas actividades en cada una de las secciones censales en el Casco Histórico con el fin de evitar la saturación (23 calles concentran el 41% de las viviendas turísticas).

Sin embargo, la limitación de viviendas de uso turístico (VUT) y apartamentos turísticos a las plantas baja y primera de los inmuebles “se exceptúa cuando el inmueble se destine en su conjunto a apartamentos turísticos, debiéndose respetar, en todo caso, la planta baja de las zonas comerciales para comercio de barrio.”

En Cigarrales se permiten VUT, pero no apartamentos.

En el resto de la ciudad se permite el uso extrahotelero, pero siempre que se permita el uso terciario en el inmueble y se aplica también la limitación al 12 % de las viviendas.

4.- ¿Cómo se calcula el máximo del 12 % por sección censal del Casco?

El número de VUT y AT no podrá superar el 12 % del número de viviendas permitidas por el planeamiento en cada sección censal y por lo tanto nunca podrán superar ese porcentaje en el conjunto del Casco Histórico. El número de viviendas se calcula contabilizando los m2 destinados a uso residencial en una sección, incluyendo espacios comunes de acceso a las viviendas, y dividiéndolos entre 80 m2.

Si una licencia solicitada supusiera superar ese porcentaje en una sección, no se podría conceder. Se determina el número de VUT y apartamentos existentes y el de viviendas en cada sección censal para definir los actuales porcentajes de saturación. Se utiliza la sección censal por ser una división administrativa ya existente. Hay al menos dos secciones del Casco que están cerca de ese porcentaje de saturación.

5.- ¿Se pretende que las viviendas turísticas lleguen a ser un 12 % del total?

No, el 12 % no es un objetivo a alcanzar, sino un tope que pretende frenar la saturación, si la sola limitación a las plantas baja y primera no fuese suficiente.

6.- ¿Los locales comerciales se pueden convertir en viviendas o apartamentos turísticos?

La nueva ordenanza prohíbe las viviendas y apartamentos turísticos en la planta baja en edificios con uso comercial con el fin de proteger esa actividad.

7.- ¿Qué tamaño y condiciones se exige en las viviendas turísticas?

Además de los servicios que exige la normativa regional de turismo, el Ayuntamiento exige que las viviendas y apartamentos deberán reunir las mismas condiciones que el uso residencial y tener un cuarto de estar de al menos 10 m2 (o 14 si integra cocina), dormitorio de 10 m2 o dos de 6 m2 cada uno, una cocina de 5 m2 y baño de 1,5m2 como mínimo. Se trata de dimensiones que ya se exigían en el PECHT.

Se prohíbe expresamente dar licencia a viviendas que hayan recibido subvenciones a la rehabilitación del Consorcio.

8.- ¿Se prevén sanciones?

Se aplicarán sanciones al uso clandestino, es decir cuando no se haya comunicado la actividad al Ayuntamiento y el alojamiento se oferte en plataformas de comercialización, por lo que se establece la “presunción de uso turístico de las viviendas”. Existe discrepancia entre alojamientos inscritos en el Registro de Turismo de la Junta y los que se han comunicado al Ayuntamiento.

Cuando todos los que cuentan con número de Registro en Turismo de la Junta comparezcan ante el Ayuntamiento es posible que no reúnan las condiciones mínimas que se les exigen para operar en la ciudad (son las mismas que antes de la nueva regulación) por lo que lo que no podrán seguir haciéndolo.

9.- ¿Están suspendidas nuevas licencias de viviendas y apartamentos turísticos?

Una vez que se ha aprobado inicialmente la ordenanza, se dejan de admitir a trámite nuevas solicitudes hasta que se apruebe definitivamente, por lo que se produce una suspensión en el otorgamiento de nuevas licencias (moratoria).

10.- ¿Qué efectos se prevé que tenga esta nueva regulación en el Casco?

Si bien la limitación de las VUT a plantas baja y primera, junto con el porcentaje de saturación pueden contener la proliferación de estos alojamientos en el Casco Histórico, en el caso de los apartamentos no está tan claro. Al exceptuarse la limitación de plantas cuando TODO el edificio se dedique a apartamentos, es muy posible que continúe la conversión de edificios completos del uso residencial al turístico.

Mapa con la saturación de apartamentos y viviendas de uso turístico en el Casco Histórico de Toledo / Fuente: Ayuntamiento de Toledo, con datos de febrero de 2023

Según los datos que se incluyen en la documentación de la modificación puntual 32, hay secciones censales del Casco Histórico que alcanzan incluso el 11,4% de saturación. Sin embargo, los concejales de Planeamiento Urbanístico y de Vivienda, Florentino Delgado y José Manuel Velasco, indicaron en el último Pleno del mes de noviembre que las áreas más saturadas del barrio tienen un "9,8 y un 10,1%" sobre el total de viviendas.