Un hotel de cinco alturas, con una longitud similar a la de un campo de fútbol, en un espacio protegido a orillas del río Tajo y a los pies del Casco Histórico de Toledo, declarado Patrimonio de la Humanidad. Son las características principales de un proyecto urbanístico que se encuentra en información pública y que nace, a juicio de algunas entidades y colectivos contrarios al mismo, "fuera de normativa".

Se trata, en concreto, del Plan Especial de Reforma Interior de Mejora (PERIM) del puente de La Cava, cuyo expediente se inició con el anterior Gobierno local -del PSOE- a principios de este año pero que se suspendió para realizar un "nuevo estudio técnico", aunque según apuntan colectivos vecinales como Iniciativa Ciudadana del Casco Histórico este no siguió adelante por "la oposición popular que generaba cercana a las elecciones municipales"-. Pocos meses después ha sido el nuevo Gobierno de PP y Vox el que ha dado luz verde a su tramitación.

La superficie del ámbito de actuación, situada en la carretera de Navalpino -al norte del puente de la Cava-, se encuentra prácticamente libres de edificaciones y asciende a 18.379,75 m2, en dos zonas separadas por el mencionado puente. El PERIM establece un uso global mayoritario 'terciario-hotelero', con una superficie máxima edificable de 9.487 m2, según recoge la iniciativa impulsada por la empresa Puente de la Cava SL, creada específicamente para ejecutar este proyecto y vinculada a la conocida familia de empresarios hosteleros e inmobiliarios Chirón-Salamanca, tal y como apunta la mencionada asociación vecinal.

En la parcela de uso terciario definida en el PERIM se establece una altura máxima de tres plantas, equivalentes a siete metros de altura desde la rasante de la alineación de la carretera de Navalpino. Hacia el interior de la parcela, "con el fin de salvar el gran desnivel existente entre la carretera de Navalpino y la ribera del río, se permitirían dos plantas adicionales bajo rasante con vistas al Tajo", recoge el plan urbanístico.

Además, la parte enterrada del edificio alojaría plazas de aparcamientos y/o almacenes y podrá tener tres plantas bajo rasante. En total prevén 223 plazas de aparcamiento de titularidad privada y 24 plazas reservadas para uso público.

También plantea el PERIM la creación de grandes extensiones de zonas verdes a ambos lados del puente, dotadas de iluminación, riego y mobiliario urbano; o la ejecución de caminos y sendas que conectarían con el puente de San Martín, el parque de los polvorines y la senda del Tajo. Igualmente, se instalarían de tres zonas de juegos o áreas cardiosaludables al aire libre y se contempla la "demolición de las edificaciones existentes en la actualidad no compatibles con el PERIM".

Tramitación y alegaciones

Su tramitación pública se inició el pasado 9 de octubre con la publicación de su anuncio en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha (DOCM). Tal y como expone el Ayuntamiento de Toledo, el objetivo del mismo es "establecer los volúmenes máximos edificables y las condiciones de materialización de la edificabilidad, con el fin de preservar el paisaje del terreno a ordenar, integrar respetuosamente el edificio terciario previsto y permitir la permeabilidad de vistas entre la Carretera de Navalpino y el río Tajo".

Antes incluso de iniciarse este proceso han sido numerosas las críticas al proyecto por parte de diferentes entidades, asociaciones ciudadanas y particulares. Por ello, muchas colectivos ya están planificando las alegaciones que van a presentar a la tramitación del PERIM y que van a hacer de manera individual, tal y como han acordado en la reunión que han mantenido para abordar este asunto.

Así lo traslada a este medio la Asociación Vecinal La Cava, que considera que este proyecto afectaría a la biodiversidad de la ribera del Tajo en "uno de los mejores entornos naturales del río", "a la salud de todos los toledanos por el aumento de la contaminación ambiental lumínica y acústica" y "a un barrio en concreto que está pasando de ser un barrio residencial a uno para el disfrute turístico".

Estos y otros argumentos y razones están publicadas desde hace semanas en la web www.noalhoteldelacava.es, donde también difunden una guía sobre la biodiversidad presente en esa zona elaborada con SEO Toledo, ARBA Toledo y Castilla Salvaje.

Además, de estos colectivos, también van a trabajar conjuntamente para presentar las alegaciones de manera coordinada la Federación de Asociaciones Vecinales de Toledo 'El Ciudadano', la Plataforma de Toledo en Defensa del Tajo, Esparvel, Ecologistas en Acción o la Cátedra del Tajo. De la misma manera, la Real Fundación de Toledo y la Real Academia de Bellas Artes y Ciencias Históricas (RABACHT) van a presentar sus argumentos contrarios al proyecto.

Un proyecto urbanístico "en detrimento de los residentes"

La asociación vecinal apunta que la oposición a este proyecto es "una lucha titánica" no solo para el barrio más próximo al que afecta sino "para toda la ciudad". "Llevamos años luchando por mejorar los servicios ya que el barrio de La Cava ha estado muy abandonado, y la única actuación que se plantea llevar a cabo ahora es en detrimento de los residentes", lamenta.

No obstante, muestra optimismo por el apoyo que han encontrado en muchos otros colectivos que comparten "el sentimiento de crear una ciudad más allá del turismo para que la puedan disfrutar todos los toledanos, en este barrio y en el resto". "Nos hemos sentido bastante acompañados pero queremos que este tema llegué más allá de la ciudadanía del barrio porque no afecta solo a la zona en la que vivimos sino al tipo de ciudad que queremos generar", agregan. En este sentido, recuerdan que hace más de 50 años "se perdió el río Tajo" -por su contaminación- y se cuestionan: "¿Queremos perder ahora también su ribera?".

Hace más de 50 años se perdió el río Tajo, ¿queremos perder ahora también su ribera?"

También se una a estas criticas Iniciativa Ciudadana del Toledo Histórico, asociación que considera que se trata de un proyecto de "turistificación urbanística que afecta a la difícil movilidad en la zona, a la flora y fauna de ribera fluvial y al patrimonio paisajístico inmediatamente limítrofe al Casco Histórico".

Un hotel frente a una "isla de pájaros" con especies de especial interés

De su lado, la ONG SEO/BirdLife, dedicada a la conservación de las aves y de la naturaleza, ya alertó hace unas semanas sobre la reactivación de este proyecto. "Los márgenes y riberas son zonas ambientalmente relevantes, no sólo para las aves, demás fauna y flora, sino para la propia funcionalidad del ecosistema, lo que incluye la amortiguación de inundaciones", señalan.

El Grupo Local SEO-Toledo recuerda que la zona prevista para este nuevo complejo hotelero "linda con la llamada isla de los pájaros, paraje con una gran biodiversidad, donde se encuentran, entre otras muchas especies de aves, garzas reales, garcetas comunes, martinetes comunes o garcillas bueyeras. Estas últimas tienen aquí uno de sus principales dormideros a nivel regional".

Todas estas especies constan como de “interés especial” en el Catálogo Regional de Especies Amenazadas, los martinetes incluso figuran como “vulnerables”. A estas aves, que podríamos llamar “toledanas de toda la vida”, se ha sumado este año una colonia de moritos comunes, especie también catalogada como “vulnerable”.

Las críticas vienen también de la mano de expertos como Jesús Carrobles, vicepresidente del Patronato de la Real Fundación de Toledo y director de la Real Academia de Bellas Artes y Ciencias Históricas de Toledo (RABACHT). Ambas instituciones van a alegar también al texto del PERIM y, precisamente, una de sus críticas se refiere a la proliferación en el uso de este modelo para sacar adelante proyectos urbanísticos en la ciudad.

“Toledo tiene una buena normativa de urbanismo, pero luego, a través de la figura de los PERIM se abre la posibilidad de que los promotores se salten la norma que obliga a los demás y de alguna manera permite hacer cosas que no están contempladas en la normativa urbanística”, avanza Carrobles.

"Se está haciendo un mal uso del procedimiento urbanístico"

Considera que estos planes locales de mejora no son la figura adecuada para el crecimiento del urbanismo toledano, que es “excepcional”. “Se está haciendo un mal uso de ese procedimiento urbanístico. Antes eran excepcionales y vemos cómo se están convirtiendo en norma”, denuncia.

Por ello, tanto la Real Fundación como la RABACHT van alegar contra la utilización de ese modelo. No entienden que si la ciudad de Toledo dispone de un buen planeamiento, no se apueste por defender las propuestas de propietarios y promotores ajustándose al ordenamiento urbanístico ya vigente para la finca o la parcela en la que se quiera intervenir.

“Una vez que te saltas la norma, ya no hay norma. Al incluir la palabra “Mejora” directamente ya no hay regulación. Es evidente que siempre tiene que haber una capacidad de mejora pero se está utilizando mal en el urbanismo toledano. Hay muchas otras figuras para ello, sin tener que recurrir a algo que te permite saltarte la norma”.

El director de la Real Academia explica en este sentido que la parcela sobre la que se quiere construir el hotel “no parte de cero”. “Parte de un ordenamiento urbanístico muy concreto, tiene una edificabilidad, unas características, pero no de ahora, sino de hace décadas. Y lo que pedimos es que cualquier propuesta se centre en lo que permite la ley”, añade.

En una segunda vertiente, las alegaciones de ambas instituciones también se centrarán en la zona concreta donde se proyecta el hotel. En este caso, precisa Jesús Carrobles que cuando se realiza un Plan de Mejora debe aprobarse para aportar soluciones generales y “no sobre una parcela concreta”.

“Si tenemos un problema en la zona de contacto con el río Tajo, habrá que hacer un plan especial que afecte a la totalidad del barrio y que defina lo que hay que hacer: una mejora concreta de todo el barrio, nunca de una finca concreta, porque eso supone meter un proyecto y encajarlo. Eso no supone una mejora”.

La Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) de Castilla-La Mancha es la que permite la redacción de estos planes de mejora, pero, recuerda este experto, “siempre deben defender el interés general”. Este proyecto, sin embargo, “nace fuera de normativa”.

Hay otras cuestiones que la RABACHT y la Real Fundación de Toledo están estudiando para terminar de formularlas como alegaciones. Por ejemplo, consideran que plantear en el borde mismo de la ciudad un edificio de cinco alturas “no parece que sea lo más lógico” al tratarse de una zona que cuenta con distintos niveles de protección.

“Lo que se hizo hace años ya no se haría hoy, debido a que las normas urbanísticas han evolucionado y mejorado. Hoy, un edificio de cinco plantas de altura en el mismo borde de la ciudad, en una zona protegida, incluida en la Declaración de Toledo como Patrimonio de la Humanidad, no parece que sea lo razonable”, añade.

Independientemente de que se haga un ejercicio de “ocultación e integración” en el paisaje, no se trata solamente de lo que se ve “desde dentro de la ciudad”, sino también de la “percepción desde fuera”. “Toledo tiene un entorno excepcional que la hace una ciudad histórica y diferente. Eso es un valor del que a veces no somos conscientes. Tiene un significado y una excepcionalidad”.
Carrobles deja claro que “no hay ningún problema contra los hoteles ni contra los promotores, pero creemos que todas estas cuestiones deben ser tenidas en cuenta”.

El proceso avanza rápido, en apenas tres meses del nuevo gobierno de PP y Vox. El concejal de Turismo, Vivienda y Relaciones con la UCLM, José Manuel Velasco, ya comentó el pasado mes de julio, apenas un mes después de llegar al cargo, que las actuaciones urbanísticas en el Casco Histórico “necesitan de una sensibilidad especial”, y aseguraba que en Toledo “no se va a desarrollar ninguna actuación sin que existan las licencias, permisos y los informes correspondientes, por ejemplo en este caso, en materia patrimonial y arqueológica”.

Por su parte, el concejal de Planeamiento Urbanístico, Florentino Delgado, considera el PERIM como “una oportunidad única para dar participación a todos los ciudadanos, presentando sus alegaciones y manifestando, así, sus criterios y opiniones” y que el objetivo del nuevo Gobierno local es “construir entre todos un modelo de ciudad sostenible, adaptada a los nuevos tiempos”. De momento, las críticas están servidas en un nuevo capítulo sobre la gestión urbanística en la ciudad Patrimonio de la Humanidad.